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【その物件大丈夫?】登記記録に書かれてるいる内容とは?

皆さんがお部屋を借りる時には重要事項説明というものを必ず聞くことになります!

そこで登記記録についての説明があるのですが、おそらく理解されている方は少ないのではないでしょうか?
実は登記記録の項目には契約をするかしないかの重要な事が書かれている事があるんです!

今回は登記記録に書かれている内容について説明していきます。


登記記録とは?
登記記録とは名前の通り登記の記録です!
簡単にいうと誰がこの物件を持っているのか?この物件の購入にあたりお金は借りているのか?などの情報があります。
ちなみに不動産の登記記録には2種類あり、「土地」に関するものと「建物」に関するものです。
賃貸においては基本的に「建物」に関する登記記録を利用するため今回は「土地」についての説明は省略します。


登記記録の内容とは
上で簡単に説明しましたがどういった内容が書かれているのか詳細を説明していきます。

〈建物の登記記録〉
表示に関する登記
建物の所在‥‥住所のことです。(北区○○町○番地)
※家屋番号というものもあり、こちらは建物を特定するために付けられるものです

建物の種類‥‥どのように使用される建物かということが記載されています。(共同住宅、店舗、事務所等)

建物の構造‥‥どのような造りか記載されています。(木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造等)

建物の床面積‥‥建物の床面積が何㎡あるかが記載されています。(1部屋あたりの床面積ではないので要注意)
 例)1階:100㎡、2階:90㎡

建物が新築や増築、取り壊されたなど‥‥何月何日に建てられ、何月何日に増築されたかなどの情報が記載されています 

建物の所有者の住所と名前と持分‥‥建物の持ち主の住所と名前が記載されています。
※建物は複数人で所有することもできるためその際は所有権の割合を持分で表します

権利に関する登記
所有権に関すること(甲区)‥‥いつどのようにして建物の所有権を手にしたか記載されています。(売買、相続、贈与等)
※登記の目的という欄には「所有権移転」「所有権抹消」「差押」「破産」などと記載されます。

例)売買によって所有権を手にした場合は登記の目的が「所有権移転」となり原因という項目に「売買」と記載されます。

所有権以外の権利に関すること(乙区)‥‥主に記載される権利としては「抵当権」「根抵当権」「賃借権」
※他にも「地上権」や「地役権」などもありますが賃貸の登記記録においてはほぼ出てくることはありません。



上にあるように登記記録は大きく分けて「表示に関する登記」と「権利に関する登記」があります。
権利に関する登記では所有権に関する登記を「甲区」、所有権以外に関する権利は「乙区」と表します。



気を付けて見るべきポイントとは
ズバリ!「権利に関する登記」をチェックしましょう!
さらに細かく言うのであれば所有権に関するところ(甲区)の部分です。

所有権に関すること(甲区)の欄に差押という文字がある場合は要注意です。


なぜ要注意なのか?
結論から言うと住み続けることができないかもしれないからです!

契約前(引き渡しが終わっていない状態)にすでに差押をされている場合は退去してくれと言われると6ヶ月以内には退去しなくてはなりません。
極端な話をすると入居と同時に退去してくれと言われた場合は最長で6ヶ月間しか住むことができません。

そのため差押されている物件はたとえ気に入っていても契約しないのが無難でしょう。

もしそれでも契約したいというのであれば6ヶ月以内に退去しなければならないかもということを理解しておきましょう。
さらに差押により物件が競売(オークション)にかけられ所有者が変わった場合には退去の際に敷金の返還を請求できないということも知っておいてください。

ちなみに契約後(引き渡しがあり、入居している状態)に物件が差押された場合は特に退去する必要もないのでご安心ください。


その他のよく見かける所有権以外の権利
主には「抵当権」や「根抵当権」が多いように思います。

よく色んなサイトで抵当権がある物件はやめておいた方がいいと書かれているのを見かけます。

もちろん「抵当権」や「根抵当権」はない方が良いというのは事実です。
ここでいう抵当権というのは土地や建物(物件)をお金を借りる際の担保とするものです。

要するにお金を返済できなくなったら土地や建物を売ってでもお金を返して下さいねというものです。

ですが物件を買うとなった時にお金を借りずに一括払いできる人なんか中々いません。
お金を借りて物件を買った場合には必ずこの抵当権などが付くため、多くの賃貸物件が該当するでしょう。

そのため抵当権などがない物件を探すとなるとかなり大変で時間もかかってしまいます。

登記記録にはどういった機関が抵当権を持っているかということも記載されています。
そこに大手の銀行などの金融機関が記載されている場合はそこまで気にする必要はないでしょう。


ちなみに「抵当権」も「根抵当権」も違いはありますが担保としての役割は同じです。

違いについての分かりやすい記事がありましたので気になる方は参考にしてください。
抵当権と根抵当権の違いってなに?どっちがイイの?


まとめ
いかがでしたでしょうか?
多くの人があまり注目していない登記記録には色んな情報が詰まっています。
特に「差押」がある物件は契約しない方がいいと言えるでしょう。
「抵当権」や「根抵当権」がある物件に関してはそこまで心配しなくても大丈夫です。
こういった内容を把握するためにはしっかりと登記記録の内容も理解しましょう!!
もちろん重要事項説明の他の内容についてもきちんと理解しておくことをオススメします。






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【聞き流していませんか?】重要事項説明の内容とは

今まで自分でお部屋を契約したことがある方は必ずこの重要事項説明というものを聞いたことがあるはずです。

今回はその重要事項説明について説明していきたいと思います。


重要事項説明とは
文字通りですが物件の契約に関する重要な事項の説明のことです。
重説(じゅうせつ)」と略すことも多いです。

重要事項説明は契約の前に必ず行わなければならないと「宅地建物取引業法(宅建業法と略すこともあります)」で定められています。
さらに誰でもこの説明ができるというわけではなく「宅地建物取引士(旧:宅地建物取引主任者)」という資格を持っている者しか説明することはできません。
そして説明の際には宅地建物取引士の資格証を提示する必要があり、提示がない場合は宅建業法違反となります。

もちろん資格を持っていない者から説明を聞いたとしても法律的に重要事項説明を聞いたということにはなりません。



重要事項説明の内容
物件の表示(所在・構造・面積など)
物件名や住所、契約する部屋番号、建物の構造、面積など

登記記録に記録された事項
建物の所有者(所有権)が誰なのかということが記載されています。
ちなみに所有権以外の権利がある場合も記載されているので確認しておくといいでしょう。

登記記録に記載されるよくある所有権以外の権利
・抵当権(ていとうけん)
・根抵当権(ねていとうけん)
・差押(さしおさえ)


抵当権や根抵当権がある場合でもそこまで心配する必要はないでしょう。
差押がある物件は契約をするべきではありません!

登記記録とは←こちらの記事を参考にしてください!


ライフラインに関する事項
いわゆる電気・ガス・水道のことです。
一般的なマンションやアパートの賃貸物件であれば整備状況などは問題ないことが多いですが、戸建ての賃貸物件の場合などは稀に整備しなければならないこともあります。

この事項で気をつけることとしてはガスが「都市ガス」なのか「LPガス(プロパンガス)」なのかというところでしょう。
違いについては都市ガスとLPガスの違いを参考にしてください。

ちなみにオール電化の物件などは「ガス無し」といったような記載がされます。


新築の場合(未完成物件のとき)
建物の形状や構造がどうなるかや、どのような内装や設備などかなどが記載されます。

新築物件(未完成物件)ではない場合はこの事項は空欄となります。
※ちなみに新築物件であっても完成している物件の場合もこの事項は空欄です。


建物の設備の整備状況
台所や浴室、トイレなどの設備があるのか、ある場合はどのような設備なのかが記載されます。

例えば、台所「有」、ガスコンロ「無」という表記があったとすると台所はあるがガスコンロは設備としてないということです。
そういう場合は自分で購入して設置しないとガスコンロを使えないことがほとんどです。

たまに「残置物(前入居者が残していった物)」としてガスコンロやエアコンなどが残っていることはあり、使いたい場合は使っても大丈夫ということもあります。
ただし壊れた場合は自分で買い換えてねといった感じです。

どういった土地なのか?
「造成宅地防災区域」・「土砂災害警戒区域」・「津波災害警戒区域」それぞれの区域に該当するかどうか記載されています。

現状(2018年4月現在)京都では「造成宅地防災区域」はありません。
「土砂災害警戒区域」・「津波災害警戒区域」については京都府のホームページを確認してみてください。

京都府 土砂災害警戒区域
京都府 津波災害警戒区域


石綿(アスベスト)使用調査
石綿(アスベスト)が使われているかどうかの調査をしたかどうかということが記載されています。

ここで重要なのは石綿(アスベスト)があるかないかということではなく使用調査をしたかどうかという点です。
もし、「石綿使用調査」の欄が「無」となっていても石綿が使われていないということではなく使用調査をしていないということなので間違わないようにしましょう。

ちなみに「有」となっている場合は「調査の実施機関」「調査の範囲」「調査年月日」「石綿の使用の有無及び使用箇所」等を説明することになっています。

※ほとんどの賃貸物件は「無」となっていることが多いです。


耐震診断の内容
1981年6月1日以前に建てられた物件(厳密には建てる許可が下りた物件)が耐震診断を受けるものに該当します。
それ以降に建てられた物件に関しては該当しません。

もし耐震診断が行われている場合は診断内容の説明をすることになっています。


金銭に関する事項
家賃やそれ以外にかかってくる費用(敷金・礼金等)
どういった費用がかかってくるのかしっかりと確認しておきましょう。


損害賠償額の予定または違約金に関する事項
違約金などが設定されている場合は大体ここに記載されています。
たまに特約事項の欄に記載されていることもあるので注意してください。

契約の解除に関する事項
この事項で大事なのは解約予告というものです。
退去する何ヶ月前には通知してくださいというようなことが記載されています。


契約の種類・期間・更新等に関する事項
一般の契約なのか定期借家契約なのかなど契約の種類や期間、更新についての記載があります。

定期借家契約とは?


用途その他の利用の制限に関する事項
普通に住むことを目的として借りる場合は居住用となります。
さらにペットの飼育が可能かどうかや楽器の使用ができるかどうかなども項目にあります。

ペットに関しては飼育可能な物件もたくさんありますが、楽器の使用が可能な物件に関してはほぼ見たことがありません。

ちなみにペットを飼う方は重要事項説明書のペットの飼育が「可」になっているかしっかりチェックするようにしましょう。
入居後にペットでのトラブルは意外と多いのです。


敷金等の清算に関する事項
敷金のように貸主(大家さん)に預けるお金の精算について記載されます。
退去時の清算でのトラブルが非常に多いためしっかりと確認しておきましょう。


管理の委託先
貸主(大家さん)との間に管理会社(建物の管理をする会社)が入っている場合はこの欄に管理会社の連絡先が記載されます。

ちなみに分譲マンションの場合は部屋についての連絡先と共用部分についての連絡先が異なることが多いのでよく確認しておきましょう。


供託所等に関する説明
契約のお金などを不動産屋さんに払った後にもしその会社が倒産してしまったらお金を返してもらわないと困りますよね?
そういったことがあった時のために返金するためのお金を預けている場所(供託所)があり、その供託所や所在地などが記載されています。


特約事項等
何か特別に付け加えておく事項があれば特約事項として記載されます。



まとめ
いかがでしたでしょうか?

長くなりましたが重要事項説明には大事なことが多く記載されていることが分かっていただけたのではないでしょうか。
どういったことが書かれているか分かってから聞くと少しは理解しやすくなるはずです。
実際の説明では専門用語なども多く出てくるため分からないことが多いかもしれませんがその際は遠慮せずに聞きましょう。
よく分からないまま契約してしまい後でトラブルになると自分が損をしてしまいます。
全て納得した上で重要事項説明書には署名・捺印するようにしましょう!


補足
今までの重要事項説明では対面で行う必要がありましたが現在では「IT重説」というものも導入され不動産業界も少しずつIT化進んできています。







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お部屋探しがラクになる!? IT重説とは?

皆さんは「IT重説」という言葉はご存知でしょうか?

聞いたことがない人や聞いたことはあるけどどういうものか分からないという方が多いと思います!

今回はその「IT重説」について説明していきたいと思います。


IT重説とは
文字通り「IT」を活用して重説を行うものを言います。

そもそも重説とは「重要事項説明」の略で契約を締結するにあたり必ず聞いておかなければならないものです。
そしてこの重説は今までは宅地建物取引主任士(旧:宅地建物取引主任者)が契約者に対して必ず対面で行う必要がありました。

ですが社会実験を行い「IT重説」において特に問題がないとなったため2017年10月から本格的に運用されました。

この「IT重説」は基本的に賃貸契約のみが可能であり売買契約ではまだ正式に運用されていません。
※法人同士の売買契約に関しては社会実験が継続されている状況です。


そもそも「IT」とは?
ここでいう「IT」とはテレビ会議やテレビ電話のように動画と音声を同時に、かつお互いにやり取りができるものを指します。


IT重説 サムネイル

要するに上のイラストのような感じのことです。


そのためメールなどで重要事項説明書の内容が送られてきて質問をするといったような事は認められていません。
加えてPDFファイル等による重要事項説明書の交付も認められていないため、皆さんは必ず重要事項説明書を書面で受け取る必要があります。
このあたりはまだIT化されていないという事です。


IT重説に必要な条件
忙しくて「IT重説」で済ましたいと思っても必ずできるというものではありません。

IT重説を聞くためには色々と条件があり、それをクリアする必要があります!

条件① 不動産業者がIT重説に対応していること
そもそも不動産業者がIT重説をできる環境を整えていない場合はできません。
IT重説自体がまだ本格的に運用されて日が浅いこともあるため小さな不動産屋さんでは対応していないこともあります。


条件② 貸主(大家さん)・借主(あなた)がIT重説に同意していること
IT重説を行うことに貸主と借主の双方が同意している必要があります。


条件③ 双方向でやり取りが可能なIT環境
上でも説明しましたが動画と音声を同時に、かつ双方向でやり取りできる環境が必要です。


条件④ 重要事項説明書が手元にあること
不動産業者から重要事項説明書を書面にて受け取る必要があります。(郵送などで送られてきます)

※PDFファイルやメールなどで送られてきたもので説明を聞いたとしても意味がありません。
もしこのようなIT重説を実施している場合は業者側が罰せられます。


基本的には部屋を借りられる側はこの条件が整っていればIT重説ができます!

不動産業者側にはもう少し満たさなければならない条件がありますが今回は省力します。



IT重説のメリット・デメリット

メリット
費用の軽減(交通費等
遠方に住んでいる方などは今まで重要事項説明を聞くためにわざわざ店舗まで足を運んでいました。
遠くなればなるほど交通費も高くなりかなりもったいない費用でした。
それがIT重説が可能になることで一切かからなくなるというのは大きなメリットと言えるでしょう。


日程調整がしやすくなる
実際に店舗に行かなくてもいいのであれば時間的な調整も行いやすくなります。
長時間家を開けることが難しかった人でも家で説明を聞くことができるのはかなり助かりますよね?


重要事項説明をしっかりと聞くことができる
家などのリラックスできる環境で聞くことができるというのも1つですがもう一つあります。
IT重説の場合は事前に重要事項説明書が手元にある状態です。

今までのように対面で重要事項説明を行う場合はいきなり目の前に出された重要事項説明書を読み上げられるというような感じです。
さらに専門用語なども多く出てくるため正直すぐに理解することは難しいです。

ですが実際に手元に重要事項説明書があるのなら事前に一通り目を通しておくことができます。
意味がわからない言葉や理解できないところを知っておくことができるのはメリットと言えるでしょう。

分からない言葉などは調べることもできるため実際にIT重説が行われる時には内容が分かりやすく感じるはずです。
調べてもよく分からない時などは質問することもできるので事前に質問内容をメモなどしておくといいでしょう!




デメリット
現地に行くことなく契約が締結できてしまうということでしょう!
これは実際のところメリットとも取ることができます。
ですが現地に行かずに契約できることによって思いもしないことに遭遇してしまうことがあります。

例えば、写真で見ていたよりも汚かったり、異臭がしたりなど実際に物件に行かないと分からないこともたくさんあります。

さらには物件の中だけでなく周辺環境も分からないという点もあります。
Googleマップやストリートビューなどである程度は周りの環境も知ることはできますが情報が最新とは限りません。
お店が潰れていることや違うお店になっていることもよくあります。

このように実際に現地に行かずに契約するとこのようなことが起こりうるということも知っておきましょう!



まとめ
いかがでしたでしょうか?

実際に物件を見に行った人は「IT重説」だと無駄なお金や時間が発生しないためメリットの方が大きいでしょう。
逆に物件を見ずにネット上だけで契約しようと考えている人は入居後に思いがけないトラブルがあるかもしれないということは覚えておきましょう。
もし物件を実際に見に行く時間があるのなら見ておくことをお勧めします!


追記
パソコンで「IT重説」を聞くための推奨ソフト
●Skype(スカイプ)
Skype(スカイプ)ダウンロードページ

※全日本不動産協会ではSkype for Business(Microsoft Office 365 Business Essentialsに同梱)を推奨しているようです。
全日本不動産協会ホームページ


●ハングアウト(Google)
グーグルのアカウントさえあれば利用できる手軽さがあります。
ハングアウト(Google)


スマホの方はこちら

●大手ポータルサイトのアプリ
不動産業務IT支援サービス(iPhone)
不動産業務IT支援サービス(Android)


LIFULL HOME'S LIVE(iPhone)
LIFULL HOME'S LIVE(Android)


SUUMO重要事項説明オンライン(iPhone)
SUUMO重要事故説明オンライン(Android)


※利用するソフトやアプリに関しては不動産業者から指定されることもありますので指示に従いインストールするようにしましょう!

ベランダとバルコニーの違いは?

皆さんはベランダとバルコニーの違いをご存知ですか?

正直なところ今の賃貸業界ではそこまでしっかりと区別ができているわけではありません。

ですが一応決まりがあるので知識として知っておいても損はないでしょう!


ベランダとは
建物の外側にある屋根付きの歩行ができるスペースのことです。

マンションやアパートの場合は1階であってもベランダと言います。


ベランダ
この写真のような物件が賃貸で言う一般的なベランダです。


マンション外観1

この写真も分かりやすいです!
多くの場合、この写真のように上の階のベランダ部分が下の階の屋根という構造になっています。

※戸建ての物件などになってくると写真のイメージとは異なります。
あくまで賃貸マンションをイメージしてください!



バルコニーとは
2階以上であり、手すりが付いている屋根のないスペースのことです。

ベランダと大きく違うところといえばやはり屋根がないというところでしょう!


バルコニー
この写真のように屋根がないのがバルコニーです!

一般的にはベランダと比べるとバルコニーの方が広く造られていることが多いです。
理由として、屋根がないのでその分外側にせり出して造ることができるからです。


ちなみに下の階の屋根を利用した広いバルコニーがたまにありますがそれは「ルーフバルコニー」と言います。
ルーフバルコニー
こんな感じのものです!
よくあるバルコニーと比べても広々としていますよね?

実際にはもっと広いルーフバルコニーを見たこともあります。
体感的には部屋の3倍はありそうな感じでした!

その物件が紹介されているサイトがあったので参考までに
京都トンガリエステート


補足
バルコニーは2階以上というのが前提でしたが1階で屋根がない場合はどうなるのか?

これは「テラス」という扱いになることが多いです。




まとめ
いかがでしたでしょうか?
なんとなく違いについては分かっていただけたでしょうか?
実際お部屋探しに行くとここまで厳密にベランダとバルコニーの区別されていないのが現状なので豆知識程度に考えておいてください!







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専有面積はどこまで含まれる?意外な場所が共用部分⁉︎

お部屋探しで物件の資料をもらうと「専有面積」という部屋の広さが記載されていることが多いです。

ちなみに専有面積はお部屋のどの部分まで含まれているかご存知ですか?

今回は専有面積について説明していきます!


専有面積とは?
マンションやアパートなどでは入居者が共同で使う場所(エントランス・階段等)と個人的に使える場所に分かれます。
その中で個人的に使える場所の面積が専有面積と呼ばれるものです。

そしてこの専有面積の計算方法は2つあります。
1つは「壁心面積」というもので柱や壁の厚みの中心線から測られた床面積です。
読み方は「へきしん・かべしん」のどちらも使われているようです。

もう一つは「内法面積」というもので壁の内側の実際に使用できる部分の床面積です。
読み方は「うちのり」と読みます。

壁心面積

上の図のように赤い線のところから計測を行うため壁心面積で計算した専有面積の方が広くなります。

このように計測方法が2つあるということを知っておきましょう。


専有面積はどこまで含まれる?
部屋自体が含まれることはなんとなく分かると思います!
そこで「この場所はどうなの?」と疑問が多い場所について説明していきます。


お風呂とトイレ
このスペースは完全に個人として通常生活において利用するので専有面積として考えられます。


収納スペース
ここも居住スペースとしては使われないものの完全に個人の空間として利用していることから専有面積に含まれます。


ベランダ
この流れからいくとベランダも専有面積だと思う方も多いでしょう!
ですがベランダに関しては専有面積には含まれません。

もちろん基本的に利用できるのは借りている本人のみですが緊急時には避難経路として使われることもあります。
そのため共用部分という扱いになるのでベランダが物で埋め尽くされているという方はきれいにしておきましょう。
通常の賃貸では共用部分という扱いですが分譲マンションなどの場合は占有部分(専有とは異なる)と扱うことが多いです。


ロフト
これも部屋の中にあるんだしもちろん含まれるだろうと思っている方はいませんか?
実はロフトに関しても占有面積には含まれません。
なので「専有面積:20㎡」とある物件にロフトが付いている場合は「20㎡+ロフト」となります。

ただし気をつけなければならいのがこのロフトの広さを専有面積として含めて広告されていることがあるということです。
なので「この広さにロフトが付いているならかなり広い」と思って内覧にいくと想像よりも狭いということもあります。
ロフト付きの物件を見にいく前には念のため確認しておくと無駄足にならずに済みますよ!



まとめ
いかがでしたでしょうか?

通常の賃貸物件では「壁心面積」か「内法面積」かどちらを使っているか曖昧なところがあります。
単身者向けの物件であればどちらでもそこまで大きな差にはならないのでそこまで深く気にする必要はないかと思います。

ファミリー様向けのかなり大きな物件であればどちらで計算しているか聞いてみてもいいかもしれません。
仲介業者であってもどちらの計算方法を使っているかは正直把握していないので物件を管理している人に確認をとってくれるでしょう。

ただ何年も働いていましたがここまで聞いてきた人には一人も出会ったことはないので聞く際は「かなり細かい人」だと思われることは覚悟してください!

最後に
個人的な感覚ですが賃貸物件では「内法面積」で表記しているパターンが多い感じはするので実際見に行っても広さの違いにはそこまで違和感は感じないのではないかと思います。



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