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【聞き流していませんか?】重要事項説明の内容とは

今まで自分でお部屋を契約したことがある方は必ずこの重要事項説明というものを聞いたことがあるはずです。

今回はその重要事項説明について説明していきたいと思います。


重要事項説明とは
文字通りですが物件の契約に関する重要な事項の説明のことです。
重説(じゅうせつ)」と略すことも多いです。

重要事項説明は契約の前に必ず行わなければならないと「宅地建物取引業法(宅建業法と略すこともあります)」で定められています。
さらに誰でもこの説明ができるというわけではなく「宅地建物取引士(旧:宅地建物取引主任者)」という資格を持っている者しか説明することはできません。
そして説明の際には宅地建物取引士の資格証を提示する必要があり、提示がない場合は宅建業法違反となります。

もちろん資格を持っていない者から説明を聞いたとしても法律的に重要事項説明を聞いたということにはなりません。



重要事項説明の内容
物件の表示(所在・構造・面積など)
物件名や住所、契約する部屋番号、建物の構造、面積など

登記記録に記録された事項
建物の所有者(所有権)が誰なのかということが記載されています。
ちなみに所有権以外の権利がある場合も記載されているので確認しておくといいでしょう。

登記記録に記載されるよくある所有権以外の権利
・抵当権(ていとうけん)
・根抵当権(ねていとうけん)
・差押(さしおさえ)


抵当権や根抵当権がある場合でもそこまで心配する必要はないでしょう。
差押がある物件は契約をするべきではありません!

登記記録とは←こちらの記事を参考にしてください!


ライフラインに関する事項
いわゆる電気・ガス・水道のことです。
一般的なマンションやアパートの賃貸物件であれば整備状況などは問題ないことが多いですが、戸建ての賃貸物件の場合などは稀に整備しなければならないこともあります。

この事項で気をつけることとしてはガスが「都市ガス」なのか「LPガス(プロパンガス)」なのかというところでしょう。
違いについては都市ガスとLPガスの違いを参考にしてください。

ちなみにオール電化の物件などは「ガス無し」といったような記載がされます。


新築の場合(未完成物件のとき)
建物の形状や構造がどうなるかや、どのような内装や設備などかなどが記載されます。

新築物件(未完成物件)ではない場合はこの事項は空欄となります。
※ちなみに新築物件であっても完成している物件の場合もこの事項は空欄です。


建物の設備の整備状況
台所や浴室、トイレなどの設備があるのか、ある場合はどのような設備なのかが記載されます。

例えば、台所「有」、ガスコンロ「無」という表記があったとすると台所はあるがガスコンロは設備としてないということです。
そういう場合は自分で購入して設置しないとガスコンロを使えないことがほとんどです。

たまに「残置物(前入居者が残していった物)」としてガスコンロやエアコンなどが残っていることはあり、使いたい場合は使っても大丈夫ということもあります。
ただし壊れた場合は自分で買い換えてねといった感じです。

どういった土地なのか?
「造成宅地防災区域」・「土砂災害警戒区域」・「津波災害警戒区域」それぞれの区域に該当するかどうか記載されています。

現状(2018年4月現在)京都では「造成宅地防災区域」はありません。
「土砂災害警戒区域」・「津波災害警戒区域」については京都府のホームページを確認してみてください。

京都府 土砂災害警戒区域
京都府 津波災害警戒区域


石綿(アスベスト)使用調査
石綿(アスベスト)が使われているかどうかの調査をしたかどうかということが記載されています。

ここで重要なのは石綿(アスベスト)があるかないかということではなく使用調査をしたかどうかという点です。
もし、「石綿使用調査」の欄が「無」となっていても石綿が使われていないということではなく使用調査をしていないということなので間違わないようにしましょう。

ちなみに「有」となっている場合は「調査の実施機関」「調査の範囲」「調査年月日」「石綿の使用の有無及び使用箇所」等を説明することになっています。

※ほとんどの賃貸物件は「無」となっていることが多いです。


耐震診断の内容
1981年6月1日以前に建てられた物件(厳密には建てる許可が下りた物件)が耐震診断を受けるものに該当します。
それ以降に建てられた物件に関しては該当しません。

もし耐震診断が行われている場合は診断内容の説明をすることになっています。


金銭に関する事項
家賃やそれ以外にかかってくる費用(敷金・礼金等)
どういった費用がかかってくるのかしっかりと確認しておきましょう。


損害賠償額の予定または違約金に関する事項
違約金などが設定されている場合は大体ここに記載されています。
たまに特約事項の欄に記載されていることもあるので注意してください。

契約の解除に関する事項
この事項で大事なのは解約予告というものです。
退去する何ヶ月前には通知してくださいというようなことが記載されています。


契約の種類・期間・更新等に関する事項
一般の契約なのか定期借家契約なのかなど契約の種類や期間、更新についての記載があります。

定期借家契約とは?


用途その他の利用の制限に関する事項
普通に住むことを目的として借りる場合は居住用となります。
さらにペットの飼育が可能かどうかや楽器の使用ができるかどうかなども項目にあります。

ペットに関しては飼育可能な物件もたくさんありますが、楽器の使用が可能な物件に関してはほぼ見たことがありません。

ちなみにペットを飼う方は重要事項説明書のペットの飼育が「可」になっているかしっかりチェックするようにしましょう。
入居後にペットでのトラブルは意外と多いのです。


敷金等の清算に関する事項
敷金のように貸主(大家さん)に預けるお金の精算について記載されます。
退去時の清算でのトラブルが非常に多いためしっかりと確認しておきましょう。


管理の委託先
貸主(大家さん)との間に管理会社(建物の管理をする会社)が入っている場合はこの欄に管理会社の連絡先が記載されます。

ちなみに分譲マンションの場合は部屋についての連絡先と共用部分についての連絡先が異なることが多いのでよく確認しておきましょう。


供託所等に関する説明
契約のお金などを不動産屋さんに払った後にもしその会社が倒産してしまったらお金を返してもらわないと困りますよね?
そういったことがあった時のために返金するためのお金を預けている場所(供託所)があり、その供託所や所在地などが記載されています。


特約事項等
何か特別に付け加えておく事項があれば特約事項として記載されます。



まとめ
いかがでしたでしょうか?

長くなりましたが重要事項説明には大事なことが多く記載されていることが分かっていただけたのではないでしょうか。
どういったことが書かれているか分かってから聞くと少しは理解しやすくなるはずです。
実際の説明では専門用語なども多く出てくるため分からないことが多いかもしれませんがその際は遠慮せずに聞きましょう。
よく分からないまま契約してしまい後でトラブルになると自分が損をしてしまいます。
全て納得した上で重要事項説明書には署名・捺印するようにしましょう!


補足
今までの重要事項説明では対面で行う必要がありましたが現在では「IT重説」というものも導入され不動産業界も少しずつIT化進んできています。







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